Недавно в ростовских СМИ прошла волна публикаций о том, что Ростовская область входит в пятерку регионов с самыми высокими ценами на участки под строительство.
Подробнее о земле
Недавно в ростовских СМИ прошла волна публикаций о том, что Ростовская область входит в пятерку регионов с самыми высокими ценами на строительство объектов частной недвижимости. Далее утверждалось, что по этому показателю Ростовская область уступает Крыму, Краснодарскому краю, Ленинградской области и превосходит Московскую область.
Согласно отчетам, средняя цена земли под строительство частного жилья составляет 1,6 миллиона рублей на Кубани, 129 миллионов рублей в Ростовской области и 1,2 миллиона рублей в Московской области.
Основным источником информации для всех этих публикаций стали новости ТАСС, а авторы ссылались на исследование компании Avito Real Estate. Они также утверждали, что соотношение роста цен — «тенденция загородной жизни, сформировавшаяся в период пандемии».
Однако эксперты рынка раскритиковали многие утверждения, содержащиеся в публикации. В Ростовской области, понятно, участки на Дону или в ближайшем пригороде — самом Ростове — могут стоить дорого. Однако это не поселки в деградирующих сельских районах. Сравнивая цены в Ростовском городском комплексе с ценами в Верхнедонском, например, Ремонтненском районе, вряд ли можно составить объективную картину.
Экономический эксперт Иван Цумаков отмечает, что в последние десятилетия наблюдается миграция населения и рабочей силы на юг России в Краснодарский край и Ростовскую область. Люди приезжают из Сибири, Дальнего Востока и центра России. Однако во многих случаях это могут быть люди, которые ранее покинули юг, чтобы работать на севере, а теперь вернулись к этим интересам. Покупая участки под свои частные дома, они повышают цены. Однако, по мнению Ивана, экспортировать заоблачную «среднюю цену» на землю сложно и неправильно.
В большинстве случаев они таким образом определяют «среднюю температуру по больнице». Для того чтобы «поставить фильтр», все еще необходимо уточнение. Где расположен этот участок и какая инфраструктура там имеется? Есть участок рядом со свалкой и есть участок в экологически чистой зоне. Приравнять эти два участка невозможно. Один участок находится в 80-100 км от областного центра, а другой — за его пределами».
Эксперты также призвали критически подойти к информации, представленной в презентации. Чумаков считает, что они могут не отражать реальной картины.
Другое дело, что объявления читаются на «платежном столе», и когда вы приезжаете на конкретный участок, вы читаете объявления. Некоторые люди продают недвижимость, не подавая объявления. И такие продавцы «стола объявлений» не принимаются во внимание. А на ‘Авито’ предложения очень ограничены и свидетельствуют об узком рынке.
Эксперты вряд ли поверят в то, что авторы публикаций о ценах в Ростовской области как-то предвзяты, ведь вряд ли они могут ожидать спекулятивного роста цен из-за своих информационных сообщений. Однако тот факт, что другие ростовские СМИ копируют эту информацию, кажется характерной энергией. По мнению Чумакова, таким образом они просто «закапывают цену».
Каждый регион пытается заявить, что его город — самый экономически развитый, самый зеленый или самый теплый.
Дмитрий Макаров — один из тех, кто сменил жизнь в большом городе на «тренд на жизнь за городом». Недавно он переехал из Ростова-на-Оне и купил дом в поселке Екатериновка в Краснодаре. Во время переезда, подыскивая подходящий дом, он успел изучить рынок недвижимости в Ростовской области и на территории Краснодара. По его словам, земля в Ростовской области значительно дешевле, чем на соседней Кубани.
Все благодаря тренду, заданному «Понаеком», как его называют в Краснодарском крае. Когда по всей стране раздался клич: переезжайте на юг. Пора оставаться в холоде, люди из северных регионов отправились в южный климат. Страна та же, но климат гораздо приятнее. Однако все считали, что Краснодарский край — единственный теплый регион, Ростовская область — холодная, а Ростов находится не совсем на юге.
В результате разница в цене часто кажется финансово неоправданной. Это видно при сравнении соседних населенных пунктов. Например, села Екатериновка Краснодарского края и Елизаветовский район Ростовской области соседствуют друг с другом. Расстояние между ними составляет менее 15 км. Однако села находятся по разные стороны административной границы между регионами. В результате недвижимость в Ростове-Елизаветовке стоит дешевле, чем в Краснодаре-Екатериновке. В целом, по словам Макарова, покупатели-путешественники предпочитают приобретать жилье на «Кубани».
Тем, кто покупает в Екатериновке по 1 млн 200 000 рублей, в Елизаветовке он обойдется от 800 000 до 1 млн. И эта разница ничем не оправдана. Елизаветовка даже ближе к крупному городу Ростову.
Эксперты, переехавшие на Кубань, считают, что инфраструктура района объективно должна влиять на цену участков.
Самое главное, что есть поблизости: наличие магазинов, детских садов и т.д. Также важно учитывать статус участка. Участки с домами стоят дороже, чем участки с даккой или заговоренной землей. В самом Ростове участки очень дорогие. Чем ближе к Ростову, тем дороже. Но в любом случае, в Краснодарском крае это намного дороже, чем в Ростовской области. Цены на коттеджные поселки под Краснодаром и Сочи никогда не сравнятся с ростовскими. Мы также убеждены, что при одинаковых параметрах на одинаковом расстоянии от Москвы и Ростова дом в деревне в Москве также стоит дороже, чем хутор в Ростовской области.
Конечно, авторов первого источника о «высоких ценах» на участки в Ростовской области редко можно заподозрить в предвзятости. Возможно, они просто использовали имеющиеся в их распоряжении данные. Однако ажиотаж, с которым ростовские СМИ начали тиражировать эту новость, вызывает вопросы. Возможно, есть желание не только представить места рождения более богатыми, чем они есть на самом деле. В расчете «средней цены» есть своя цель.
Например, эта «средняя» может лечь в основу расчета и обоснования бюджета на приобретение земли в данном районе для социальных нужд, например, для многодетной семьи. В этом случае цена может быть завышена в интересах продавца и связанных с ним сотрудников.
И наоборот, потребности местных властей — если они покупают в Ростове для расширения дорог и т.д., то «средняя цена» занижает участок. Как видим, спекулятивный момент забирает потенциальную страну.