Возложение бремени на недвижимость подразумевает, что владелец не вправе полностью распоряжаться своим имуществом. Разъясним, при каких обстоятельствах могут возникнуть подобные ограничения и какие действия потребуются для их устранения.

Виды обременений

Владение имуществом предполагает возможность свободно распоряжаться им, пользоваться и контролировать его использование. Однако, в праве собственности существуют ограничения, которые могут быть наложены на одну или несколько составляющих частей этого права. Подробнее рассмотрим наиболее распространенные виды ограничений, которые могут быть наложены на право собственности.

Очень часто возникает ситуация, когда возникает ипотека. Это не ограничивает владельца в его правах на использование и владение недвижимостью, но для осуществления сделки по продаже придется предпринять дополнительные шаги. Необходимо получить разрешение от залогодержателя, который в большинстве случаев является банком или другой кредитной организацией.

Недвижимость может быть задержана судебными приставами на основании решения суда. В большинстве случаев арест применяется в целях обеспечения интересов кредиторов. Этот мероприятие заключается в том, что движимое имущество, принадлежащее должнику, нельзя реализовать до тех пор, пока он не вернет долг перед банком или другими третьими лицами.

Владелец собственности ограничен в праве совершать регистрационные действия в связи с текущими обстоятельствами. Временное запретительное решение не позволяет ему осуществлять какие-либо сделки с недвижимостью до момента его отмены.

Рентный договор нередко заключается людьми в возрасте, которые, продавая свою квартиру со скидкой от рыночной стоимости в 30-40%, устанавливают несколько условий для нового владельца. Во-первых, продавец имеет право проживать в квартире до конца своей жизни, а во-вторых, новому владельцу недвижимости приходится платить ему ежемесячную сумму, согласованную в договоре. Начиная с 2013 года, вступили в силу изменения в законодательстве, поэтому теперь рентный договор обязательно дополняется залоговым договором на недвижимость. Это означает, что пожилой продавец получает залоговое обязательство на продаваемую недвижимость, и повторная продажа без его разрешения невозможна.

Право бесплатного пользования — это возможность жить в квартире или доме, несмотря на то, кто является владельцем. Обычно такое право имеют несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры. Стоит отметить случаи, когда один из супругов отказывался от своей доли при массовой приватизации жилья — в таких ситуациях отказавшийся получал законное право на пожизненное проживание в данном имуществе.

Существует такое юридическое явление, как сервитут, которое ограничивает право владения имуществом. Это чаще всего влияет на владельцев дач и загородных участков, так как они вынуждены предоставлять специальным службам и даже физическим лицам право проходить через их частную землю, так как альтернативных путей просто нет. Владельцу могут наложить обязанность не мешать людям пересекать его участок, если это единственный путь к вокзалу, больнице и тому подобному.

Как снять обременение с недвижимости

Если ситуация требует, то порядок действий будет меняться. Однако, вне зависимости от этого, обременения будут сняты, как только будет устранена причина их наложения. Рассмотрим наиболее часто встречающуюся проблему — снятие обременения с квартиры, полученной в ипотеку. Иногда, после полного погашения долга, банк самостоятельно отправляет заявку в Росреестр со всеми необходимыми документами и регистрирует снятие ограничений. После этого клиенту сообщают, что долговые обязательства выполнены и он получает полное право распоряжаться своей собственностью. Если такого не произошло, можно снять обременение после полного погашения ипотеки следующим способом:

Обратитесь в финансовое учреждение, чтобы уточнить процедуру снятия обременения после полного погашения ипотечного кредита в вашей ситуации. Сотрудники банка предоставят вам консультацию относительно необходимых документов. Обычно это паспорт заемщика и других собственников жилья, а также справка о погашенной задолженности, выданная при заключении ипотечного договора.

Привезите бумаги в МФЦ или Росреестр и оформите заявление о ликвидации ограничений.

Необходимо удостовериться, что на недвижимости отсутствуют какие-либо обременения. Это можно сделать безвозмездно на официальном сайте Росреестра или через портал Госуслуги. Рекомендуется проверить данную информацию не ранее, чем через неделю после получения уведомления от Многофункционального центра о успешном снятии ограничений.

Можно ли продать квартиру с обременением

Возможность совершить сделку купли-продажи имеется, но не во всех случаях. Например, если недвижимость находится под арестом или имеется запрет на регистрационные действия, то попытка продажи этой недвижимости будет рассматриваться как мошенничество. Давайте рассмотрим наиболее распространенные ситуации, в которых можно осуществить сделку купли-продажи.

Как продать квартиру в ипотеке

Существует возможность реализации квартиры, находящейся под ипотекой и еще не полностью выплаченной. Покупка данного объекта недвижимости может осуществляться двумя способами.

Для погашения ипотеки во время продажи имущества предусмотрено соглашение с будущими покупателями. Возможно договориться о том, чтобы покупатель внес задолженную сумму в качестве аванса. После этого банк снимет все ограничения, и будет возможно заключить обычную сделку купли-продажи. Для защиты интересов покупателя в таких ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором детально описываются все условия сделки и особенности оплаты.

Для перехода права собственности на заложенную недвижимость возможны два варианта. Первый вариант предполагает выкуп ипотечной квартиры, когда покупатель после заключения сделки полностью выплачивает оставшийся долг. Второй вариант – подача заявки на ипотеку в банк, где новый собственник указывает желаемую недвижимость. В этом случае на покупателе ложится обязанность по постепенному погашению долга. Продавцу необходимо получить согласие от банка на продажу квартиры с сохранением обременения.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Одна из трудностей состоит в том, что при использовании материнского капитала для покупки недвижимости, все дети автоматически становятся ее собственниками. Владелец такого жилья должен официально оформить это, распределяя равные доли между всеми членами семьи. Согласно закону, только после этого можно осуществлять продажу такой недвижимости, иначе сделка может быть признана недействительной. Кроме того, для заключения договора купли-продажи необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Заем под залог квартиры: как снять обременение банка?

Очень часто потенциальные клиенты стремятся найти недвижимость, которая не имеет никаких обременений, в том числе ипотечного кредита. Если размер задолженности невелик, то продавец может решить ситуацию следующим способом:

Организовать заем наличных средств для погашения кредита на жилье. Убрать обременение с недвижимости и провести стандартную сделку купли-продажи. Возместить полученную сумму за продажу недвижимости для погашения потребительского кредита.

Необходимо учитывать возможные риски в данной ситуации: например, покупатель впоследствии может отклонить сделку, а пока новый покупатель не появится, может пройти значительное количество времени. Все это время вам придется вносить регулярные платежи вместе с начисляемыми процентами.

От залога до ареста: какими бывают обременения на квартиры и дома

От залога до ареста: какими бывают обременения на квартиры и дома

Ограничение прав собственника недвижимости, известное как обременение, возникает по различным причинам, часто связанным с тем, что права на недвижимость принадлежат кому-то еще. Например, банку, если квартира находится под залогом, или арендаторам, если жилье сдали и оформили соответствующий договор. Продажа, дарение или обмен такого имущества невозможны без снятия обременения или согласия всех заинтересованных сторон. Вместе с экспертами мы расскажем о различных типах обременений, при этом обратив внимание на те из них, которые не должны вызывать беспокойство у покупателя, а также на те, которые могут свидетельствовать о потенциальных опасностях.

Специалисты в данной публикации:

Иван Стасюк является членом консалтинговой группы РКТ в роли советника.

Татьяна Яковлева – квалифицированный юрист, работающий в юридической компании VERBA LEGAL.

Илья Познанский, руководитель партнерства в компании «Лаборатория права», специализирующейся на проведении экспертиз.

Юлия Кравченко является старшим юристом в компании Tomashevskaya & Partners, специализирующейся на работе с частными клиентами.

Важным моментом перед продажей жилого помещения является выполнение проверки, известной как due diligence. Этот процесс включает в себя различные аспекты, в том числе и юридический, как отмечает Татьяна Яковлева. При проведении юридической проверки уделяется внимание правам и полномочиями продавца для осуществления сделки, а также отсутствию каких-либо ограничений или обременений, добавляет специалист.

Залог

Самый распространенный случай ограничения — это залог по ипотеке, когда собственник принимает решение продать квартиру, которая все еще находится в залоге у банка. По словам Ивана Стасюка, без разрешения финансово-кредитной организации заложенное жилье нельзя продать. Чтобы приобрести такое жилье, покупатель должен переоформить ипотечный кредит от продавца и продолжить его выплачивать. Есть и другой вариант — договориться с продавцом о досрочном погашении его кредита с использованием задатка и удалении ограничения, добавляет эксперт.

Несовершеннолетние и маткапитал

Люди, которые не достигли 18-летнего возраста, могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от своего возраста. Специалисты объясняют, что те, кому еще не исполнилось 14 лет, не могут участвовать в сделках — их интересы представляют родители (либо опекуны, либо усыновители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать сделки по недвижимости только при наличии письменного разрешения от родителей (усыновителей или опекунов). В обоих случаях, сделки по недвижимости, оформленной на ребенка, могут быть заключены только с одобрения органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Следует помнить, что сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, могут быть одобрены органом опеки только в том случае, если они являются благоприятными для ребенка-собственника. Родителям или представителям ребенка будет необходимо убедить не только в том, что ребенок не останется без жилья, но также что его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, ребенку должна быть предоставлена альтернативная квартира такой же или большей площади.

Проблемы могут возникнуть при продаже жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. В данном случае все дети автоматически становятся собственниками жилья, поэтому покупатель обязан юридически разделить доли между всеми членами семьи и только после этого может выставить объект на продажу. Эксперт, Иван Стасюк, уточняет, что также необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Если доля в жилом помещении, предназначенная для детей, не была надлежащим образом выделена, а продавец утаил от покупателя информацию о том, что материнский капитал был использован, а также не получил необходимые разрешения, то в будущем сделка может быть признана недействительной. Чтобы обеспечить безопасность при покупке и продаже недвижимости, эксперты рекомендуют запросить у продавца справку из Пенсионного фонда о текущем остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Рента

Татьяна Яковлева рассказывает о возможном обременении, которым может стать договор пожизненной ренты. Согласно этому договору, право собственности на жилье передается от одного человека, обычно нуждающегося в уходе, к другому, который обязуется обеспечивать бывшего владельца непрерывным содержанием на протяжении всей его жизни.

Согласно Юлии Кравченко, продавец должен быть осведомлен о наличии этой обязанности, однако нет никакой опасности для сделки купли-продажи. Эксперт поясняет, что покупатель может пересмотреть условия договора аренды и затем выполнять оплату на основании официального договора.

Аренда

Согласно Ивану Стасюку, одним из вариантов обременения является договор аренды квартиры, когда арендаторы уже проживают в ней, но срок договора еще не истек. Если договор аренды рассчитан на более 11 месяцев, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре, а в выписке ЕГРН будет указано о том, что квартира сдана. Однако, по словам Ильи Познанского, этот факт не является препятствием для покупки или продажи жилья. Владелец имеет возможность снять это обременение, преждевременно расторгнув договор аренды в соответствии с условиями, прописанными в нем, или продолжить его сдачу. В случае продолжения аренды обременение не будет снято, предупреждает эксперт.

Возможны определенные опасности, связанные с предстоящим финансовым крахом владельца, что может повлечь оспаривание договора на продажу квартиры.

Запрет на совершение сделок

Имеет возможность ограничить регистрационные действия исключительно владелец имущества. Владелец жилого помещения имеет право подать заявление в Росреестр о приостановке государственной регистрации перехода прав, прекращения, ограничения прав на объект или наложения на него обременения без его согласия. Это сделано с целью обеспечения безопасности от возможных мошеннических действий, поясняет Юлия Кравченко. Однако данный запрет может быть отменен самим собственником.

Арест

Судебные и приставские ограничения в праве на регистрационные действия достаточно часто ставят в затруднительное положение собственников. Профессиональный юрист Юлия Кравченко разъясняет, что наличие судебного решения и исполнительного производства, которое приводит к наложению ареста на жилую недвижимость, приводит к ограничению прав собственника на распоряжение своим имуществом в соответствии с законом.

Существует множество причин, по которым может быть применено арестование к недвижимости, но среди главных можно выделить:

споры, возникающие при разделе совместного имущества при расторжении брака;

кредитные обязательства перед банковским учреждением или индивидуальным займодавцем;

Дискуссия о владении недвижимым имуществом.

Регистрация сделки в Росреестре невозможна при наличии такого обременения. Покупатель без труда сможет обнаружить публичные обременения, если будет достаточно внимателен, утверждает Илья Познанский. Перед совершением сделки купли-продажи необходимо снять арест.

Илья Познанский, главный партнер консалтинговой фирмы «Правовая лаборатория», поделился своим мнением:

Если собственник квартиры находится на грани банкротства, существуют определенные риски, связанные с договором купли-продажи недвижимости, которые могут быть оспорены. Поэтому перед осуществлением покупки необходимо проверить, не находится ли продавец в состоянии банкротства и имеет ли он какие-либо невыполненные обязательства. Чтобы получить информацию о наличии или отсутствии дела о банкротстве продавца, можно воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве (ЕФРСБ), где требуется указать полное наименование продавца или его ИНН для поиска. Также информацию можно получить на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Если имеется множество исполнительных производств, это может свидетельствовать о проблемах и невозможности продавца исполнить свои обязательства.

Не забудьте также прочитать:

Как стать обладателем жилья, не приобретая его: все о договоре аренды

Руководство Росреестра предоставило подробные указания относительно процедуры исправления неточностей в Едином государственном реестре недвижимости.

Советы по безопасной аренде и заключению договора недвижимости от Росреестра.

Будьте в курсе значимых событий, следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость» и не пропускайте важную информацию.

Что такое обременение недвижимости

Что такое обременение недвижимости?

Приобретение коммерческой недвижимости олицетворяет ситуацию, аналогичную покупке квартиры, и требует обязательной проверки на наличие обременений. Наличие обременений не является основанием для отмены сделки, однако процесс приобретения в этом случае становится более утомительным и сложным. Если покупатель не хочет рисковать, ему предоставляется возможность отказаться от данной сделки и найти другой вариант, свободный от обременений.

Понятие «ограничение права собственности на недвижимость» подразумевает, что владелец имущества ограничен в использовании и распоряжении своими владениями. Это может быть сделано по собственному желанию или по принуждению. Пример добровольного ограничения — залог недвижимости в банке. Пример принудительного ограничения — арест имущества.

Ограничения права собственности, которые встречаются наиболее часто:

Недвижимость была приобретена в кредит.

Сдаются в аренду (используются в качестве жилых помещений);

На данный момент объект сдаётся в аренду.

Пребывает под управлением надежного лица.

Находится в обеспечении у финансового учреждения;

Находится в состоянии заключения;

Регистрационные процедуры для объекта временно приостановлены.

На указанный объект распространяется право использования третьими лицами.

Ограничения на практике

Давайте более детально рассмотрим различные типы бремени на недвижимость. В каждом из вышеупомянутых случаев владелец объекта всё ещё может оперировать им – другими словами, недвижимость продолжает свою деятельность. Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду, либо работать там самостоятельно.

Если какой-либо объект передан в аренду, это не влияет на его возможность продажи. Однако закон обеспечивает защиту арендаторов, которые действуют добросовестно: новый владелец здания или магазина автоматически принимает на себя роль арендодателя и не имеет права требовать увольнения арендатора вместе с его вещами, если контракт аренды не может быть преждевременно расторгнут. Это может стать серьезной проблемой, особенно когда арендный срок составляет несколько лет.

Передача имущества в управление доверенному лицу, при которой оно остается его собственностью, называется доверительным управлением. Этот метод часто применяется в случае банкротства физических и юридических лиц, а также для защиты интересов наследников, несовершеннолетних и под опекой находящихся лиц.

Погашение долга и уплата процентов по нему являются обязательными условиями при залоге и ипотеке перед банковской организацией.

Лишение свободы — значительное бремя. Судебные приставы могут наложить арест по решению суда для защиты интересов кредиторов. Судебные споры не всегда непосредственно связаны с объектом — владелец может быть должен банку или третьим лицам, и арест применяется в качестве обеспечительной меры и распространяется на ликвидную недвижимость.

Запрет на осуществление регистрационных процедур подразумевает, что совершенное соглашение не может быть зарегистрировано до отмены соответствующего постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка, касающаяся данного объекта (включая обмен и подарок), будет признана недействительной. В результате владелец может столкнуться с обвинением в мошенничестве.

Сервитут в коммерческой недвижимости – редкое явление. Он чаще всего связан с правилами использования земельного участка, а не самим зданием. Например, если рядом находится жилой дом, владелец которого может добраться до него только через территорию другого объекта.

Договор обременения недвижимости: как снять запрет

Всякие нагрузки устраняются только после того, как их причины будут избавлены от них; данный факт регистрируется в Росреестре (абсолютно бесплатно в пределах трех дней). Если какие-либо причины мешают Росреестру снять ограничение, собственнику следует обратиться в суд.

Снятие ареста и запрета на осуществление действий с объектом — это полномочие, принадлежащее судебным приставам.

Продажа коммерческой недвижимости, которая является обеспечением для кредита в банке или заложена в ипотеку, представляет собой возможность лишь после полного возврата заемных средств. В остальных случаях продажа осуществляется с одобрения банка – продавец погашает задолженность за счет денежных средств покупателя. Продажа производится на основании заключаемого договора, в котором подробно описаны условия и схема такой формы оплаты.

Заметьте: если здание принадлежит нескольким владельцам одновременно, ограничения могут относиться к доле (или долям) имущества, а не к его полному объему. Покупая здание полностью, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из владельцев!