Минимальная доля в квартире для продажи: юридические аспекты и советы

Для определения доли каждого собственника нужно установить общую площадь квартиры, которая включает не только жилые комнаты, но и помещения общего пользования. При разделении необходимо учитывать следующие факторы:

Количество собственников. Чем больше совладельцев, тем меньшая доля квартиры достается каждому из них.
Изначально доли всех собственников равны. Для изменения размера доли необходимо согласие всех жильцов и соответствующее соглашение.
Отделение доли в натуре невозможно без создания отдельного помещения с отдельным входом и доступом ко всем коммуникациям.
Площадь выделенной доли не должна быть меньше установленного минимума. В противном случае владелец может получить денежную компенсацию.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете.

С этим вопросом могут помочь 285 юристов на RTIGER.com.

Законодательство о продаже долей в недвижимости

2 января 2019 года вступили в силу изменения к Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В законе установлены новые правила продажи долевой собственности.

Выделение доли в квартире невозможно, если ее размер не позволяет владельцу проживать на выделенной площади. Закон устанавливает минимальную площадь для комфортного проживания. Если доля не соответствует этой норме, ее продажа невозможна;
Для каждого региона РФ установлены свои нормы минимальной доли. Метраж варьируется от 8 до 15 квадратных метров на одного собственника. Например, в Москве минимальная норма составляет 10 кв.м.

Такие же нормы действуют при регистрации. Прописка гражданина невозможна, если его доля не соответствует установленной норме. Исключение может быть сделано для родственников владельца, но это еще не утверждено. Квартиру нельзя разделить на неопределенное число собственников, а только на доли, соответствующие минимальной площади.

Закон касается только продажи долей. При приватизации, наследовании или разделе имущества при разводе он не применяется. Некоторые положения закона вступят в силу только с 1 января 2020 года.

Налогообложение долей в квартире

Ставка налога рассчитывается по шкале, учитывающей кадастровую стоимость квартиры, площадь доли и установленную ставку налога на имущество.

Если кадастровая стоимость объекта:

меньше 300 000 рублей, ставка налога на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости;
от 300 000 до 500 000 рублей — до 0,3%;
свыше 500 000 рублей — до 2%.

Ставка зависит также от региона. Местные власти могут изменять ставку в зависимости от размера доли, ее использования и типа строения. Например, ставка может быть увеличена до 0,3%, уменьшена или вовсе отменена. Также некоторые категории граждан, такие как инвалиды или ветераны войны, освобождены от налогообложения.

Особенности продажи доли в квартире

При продаже своей доли в квартире следует учитывать следующие моменты:

Сособственники квартиры обладают приоритетным правом на покупку, поэтому необходимо уведомить их о продаже и предложить выкупить свою долю.
Договор купли-продажи обязательно должен быть заверен у нотариуса.
Сделка подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.
В зависимости от срока владения, продажа доли может облагаться подоходным налогом в размере 13% от суммы сделки.

Есть вопросы? Юристы помогут. Кликните и найдите лучших.

Доверьте задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самостоятельно.

С 1 сентября вступили в силу серьёзные ограничения на оборот небольших долей в праве собственности на жилое помещение, если они меньше 6 кв. метров. Эти изменения направлены на борьбу с рейдерским захватом жилья. Однако у добросовестных граждан, проводящих сделки с недвижимостью, возникает много вопросов по применению нового закона. Можно ли, например, передать в наследство или подарить долю в пять «квадратов»? Как теперь выделять доли детям в малогабаритных квартирах? Для поиска ответов Алтайская краевая нотариальная палата организовала круглый стол, где обсудили нововведения. Altapress.ru побывал на этом мероприятии.

Советуем прочитать: Почему форма гитлеровских эсэсовцев была такая черная и странная

1. Какие именно изменения в оборот небольших долей внес законодатель?

Собственникам жилых помещений (квартир или домов) теперь запрещено совершать действия, в результате которых появляются доли меньше шести «квадратов». Также владельцу доли в праве общей собственности запрещено делить её на более мелкие доли — менее 6 кв. метров.

Эти изменения внесены в статью 30 Жилищного кодекса (пункт 1.1) и вступили в силу с 1 сентября.

С этого момента сделки с жилыми помещениями или долями не должны нарушать эти требования. Иначе их признают недействительными и в Росреестре переход права собственности не зарегистрируют, объяснила Наталия Михайлец, нотариус Заринского нотариального округа и член Правления Алтайской краевой нотариальной палаты.

2. Неужели я теперь ничего не смогу сделать со своей маленькой долей?

Во-первых, изменения касаются правоотношений, возникших после 1 сентября, пояснила Наталия Михайлец. Закон не имеет обратной силы: если долю вы купили до 1 сентября, вы можете её продать, подарить или завещать.

Во-вторых, закон предусматривает исключения. Жилищный кодекс не запрещает переход малых долей в собственность в силу закона — например, в порядке наследования или при приватизации жилого помещения.

Здесь всё зависит от обстоятельств.

3. Как теперь выделять доли детям в жилье, купленном с помощью маткапитала?

Покупка жилья с использованием материнского капитала — один из самых распространённых способов улучшения жилищных условий. По данным отделения ПФР, на середину ноября 2022 года, в Алтайском крае маткапитал на улучшение жилищных условий направили 8 719 семей.

Как вам наверняка известно, выделение долей детям является обязательным — для этого оформляется соглашение об определении долей. Но как поступить, если семья приобрела малогабаритное жилье, и доля каждого будет менее шести «квадратов»?

Наталия Михайлец поясняет: такую сделку Росреестр зарегистрирует.

— При оформлении соглашения об определении долей с использованием средств материнского (семейного) капитала правила статьи 30 Жилищного кодекса не применяются, — говорит она.

И в Росреестре с этой позицией согласны.

— Если к нам поступает обращение с соглашением о выделении долей детям, и эти доли меньше 6 кв. метров, мы такие сделки пропускаем, так как доля рассчитывается пропорционально сумме материнского капитала, потраченной на покупку жилья, — подтвердила Людмила Докукина, начальник отдела по госрегистрации недвижимости № 1 управления Росреестра по Алтайскому краю.

4. Семья приобрела небольшое жилье с использованием материнского капитала. Что нужно учитывать при его продаже?

Самое важное: в новом жилье, которое вы покупаете без использования материнского капитала, на каждого ребенка должно приходиться не менее 6 кв. метров. Даже если в прежней квартире детская доля была меньше.

По словам Людмилы Докукиной, позиция Росреестра и органов опеки однозначна: доли меньше 6 кв. метров недопустимы. Хотя, как признают в краевой нотариальной палате, выполнить это требование смогут не все семьи, так как это потребует дополнительных затрат.

— Да, доли должны быть не менее шести квадратных метров. Но родители не всегда могут найти средства для покупки этих долей, — согласилась Наталья Швецова, начальник отдела охраны прав детства министерства образования края.

5. Я стал собственником доли менее 6 кв. м после 1 сентября. Могу ли я ею распоряжаться?

Такая ситуация возможна, если вы купили микродолю у гражданина, который приобрел её законно до 1 сентября. Главный вопрос: можете ли вы ей распоряжаться?

В краевой нотариальной палате считают, что да, можете — при условии, что доля не будет разделена на более мелкие. Жилищный Кодекс в новой редакции запрещает дробление доли, а не её распоряжение.

Таким образом, если доля не была разделена, её можно продать, подарить или завещать.

Советуем прочитать: Как получить военный билет после достижения 27 лет

Однако, стать предметом брачного договора или соглашения о разделе имущества супругов микродоля, скорее всего, не сможет, считает Наталия Михайлец. Ведь тогда придется раздробить эту долю, что запрещено законом.

6. Получил долю менее 6 кв. м по наследству после 1 сентября. Могу ли я её продать?

Да, можете. Логика та же: вы можете распоряжаться своим наследством — продать унаследованную микродолю, если она не будет раздроблена, так как вся доля перейдет к новому собственнику целиком.

7. Могут ли супруги купить небольшое жилье, если на каждого из них приходится менее 6 кв. м?

Купить небольшое жилье можно — проблем нет. Не каждая семья может позволить себе большую квартиру или дом, и иногда денег хватает только на комнату в 11 кв. метров. Но трудности могут возникнуть позже.

— Супруги могут захотеть заключить брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества, и тогда на каждого из них придется менее шести квадратных метров. Вероятно, Росреестр откажет в регистрации, — прокомментировала Наталия Михайлец.

Вариантов здесь немного, и для законного решения вопроса следует обратиться за консультацией к нотариусу.

8. В нашей квартире каждый имеет долю менее 6 кв. м. Может ли один член семьи подарить свою долю другому?

Вопрос остаётся открытым. Наталия Михайлец привела пример:

Квартира принадлежит четырём людям. У каждого доля — менее шести квадратных метров. Один из них хочет подарить свою долю другому. «Сейчас есть проблема с регистрацией перехода прав по таким сделкам, так как размер доли — менее шести квадратных метров», — сказала нотариус. Однако, согласно обсуждаемым изменениям, обладателю доли в праве общей собственности запрещено дробить её на более мелкие доли, но нет запрета на распоряжение ею.

Надо сказать, что сложных вопросов применения новых правил Жилищного Кодекса ещё много — практика только формируется.

Людмила Докукина заявила, что органы Росреестра будут формировать свою позицию на конкретных примерах.

9. Объясните также, с чем связаны такие ограничения?

Цель нововведения — борьба с мошенничеством на рынке недвижимости и рейдерским захватом жилья, пояснила Наталия Михайлец. При купле-продаже жилого помещения она рекомендует обращаться к нотариусам, что поможет гражданам избежать проблем не только с регистрацией, но и с дальнейшим распоряжением своими квадратными метрами. Нотариусы несут полную ответственность за свои действия, а по закону консультации у нотариуса бесплатные.

Вот характерный пример такого рейдерства: гражданин принимает в дар микродолю, обходя норму Гражданского Кодекса о преимущественном праве других совладельцев долей, и вселяется в квартиру. Затем он делает жизнь добросовестных владельцев остальных долей невыносимой. В итоге соседи вынуждены продавать ему свои доли по низкой цене и съезжать.

Эксперты полагают, что поправки станут логичным продолжением в борьбе с рейдерскими захватами жилья.

Какая доля в квартире считается минимальной

Институт долевой собственности и сделок, направленных на отчуждение части общего имущества, недавно претерпел изменения. Появилось такое понятие, как «минимальная доля в квартире». Рассмотрим, что это такое, каковы ее размеры при продаже, дарении, проживании и регистрации.

Понятие минимальной доли жилого помещения

Согласно действующему законодательству РФ, под этим понятием подразумевают 6 квадратных метров общей площади квартиры на каждого собственника, учитываемой при совершении сделок, в результате которых происходит раздел помещения на части.

Эта норма регулирует процедуру отчуждения, но не образования частей жилья в общей собственности.

Советуем прочитать: Подайте заявление в суд на развод за 1 день

Все сделки, направленные на отчуждение части жилого помещения менее установленного размера, признаются ничтожными.

НПА, регулирующие размер минимальной доли квартиры

Отвечая на вопрос, какой закон регулирует минимальную долю в квартире, которую можно выделить, следует отметить, что до недавнего времени таких законов не существовало. С 01.09.2022 вступили в силу поправки в ЖК РФ (ст. 30 ЖК РФ), которые больше не разрешают неограниченное дробление квартиры, находящейся в общей собственности. Теперь выделять допустимо только начиная с 6 кв. м.

Эта норма не распространяется на отношения, связанные с наследованием, разделом имущества между супругами, выделением жилья для ребенка в объекте, приобретенном с участием материнского капитала.

как рассчитать долю в квартире;
как рассчитать долю в квартире с помощью онлайн-калькулятора.

Какова минимальная доля в квартире для проживания

Вопрос норм жилья для проживания не относится к гражданско-правовым сделкам и не связан с отчуждением, поэтому применяются другие нормативы квартир. Для комфортного проживания государством установлены нормы жилых помещений, которые имеют значение для образования и предоставления жилья. Эти нормы устанавливают регионы РФ, и единого значения нет.

Ст. 50 ЖК РФ различает следующие нормы жилья:

норма предоставления. Размер площади на одного человека и более, предоставляемой по договору соцнайма;
учетная норма. Устанавливается органом местного самоуправления. Это минимальный размер площади, определяющий обеспеченность физлиц общей площадью помещения. Его учитывают при принятии на учет в качестве нуждающихся в жилье.

В таблице рассмотрим метражи (учетные нормы) для проживания на одного человека в некоторых регионах РФ:

Регион или город федерального значения	Площадь (кв. м)
Москва	18
Санкт-Петербург	33
Новосибирская область	15
Владивосток	18

К слову, это показатель, характеризующий площадь, необходимую для регистрации в различных городах и регионах.

Существует также санитарный норматив в размере 6 кв. м, который используется при распределении жилья в общежитиях или маневренном фонде.

Необходимая доля для регистрации

Необходимо помнить, что отсутствие регистрации по месту жительства приводит к административной ответственности. При выяснении вопроса о минимальной доле в квартире, достаточной для прописки, следует учитывать нормативы, регулирующие площадь жилья для проживания, о которых говорилось ранее.

Для каждого нового зарегистрированного жильца существует установленная норма площади. Если площадь будет недостаточной, в регистрации откажут.

Минимальная доля жилого помещения важна при совершении сделок по отчуждению права собственности (продажа, дарение). Она не учитывается при наследовании, разделе имущества между супругами и при выделении долей детям в квартире, приобретенной на средства материнского капитала. Для определения жилой площади для регистрации и проживания используются другие нормативы (учетные, предоставления).