В IV квартале 2023 года начались продажи 15 проектов (только проекты в открытой продаже, включая проекты, уже начатые в 2024 году до момента проведения исследования). Аналитики оценили самые перспективные. Общими чертами большинства новых проектов в IV квартале 2023 года являются относительно высокая стартовая стоимость, развитая инфраструктура и значительная экспозиция на ранних стадиях реализации. По данным «Метриум», средняя цена этих проектов составила 611,8 000 рублей, что на 15,8% выше, чем в среднем по старым лимитам в столице.
На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, местоположения, надежности производителя и других критериев эксперты определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, выходящих на рынок в IV квартале 2023 года. После получения баллов все новые проекты, вышедшие на рынок, получили оценку (подробное описание методологии см. ниже).
Одним из самых перспективных новых девелоперских проектов в Москве стал высококачественный ЖК «Джойс», построенный в Хорошево-Мневниках (Нвао, Большой Сити). Проект реализует компания MR Group Group, которая планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди в IV квартале 2027 года.
Проект «Джойс» получил 29,3 балла из 44 сильных степеней рейтинга, а уровень качества составил 67 %. Жилой комплекс занял первое место по соседству с ТТК, собственной развитой инфраструктуре, экологичности расположения и надежности производителя.
Средняя цена квадратного метра в Jore на старте продаж составила 512 000 рублей, в то время как средняя цена качественного новостроя такой же формы в Хорошево-Мневниках — 737,4 000 рублей за квадратный метр. Таким образом, скидка на начальном этапе строительства составляет 30,6%. Самая низкая цена — 16,2 млн рублей за студию площадью 22,8 кв. м.
В Москве наметилась тенденция к восстановлению премиального рынка, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор Mr Group. — Сейчас наблюдается приток покупателей из регионов. Кроме того, некоторые покупатели вновь выходят на столичный рынок со стороны иностранного рынка. В начале 2024 года складываются оптимальные условия для инвестирования в новостройки премиум-класса, так как этот раздел практически не зависит от ситуации с ипотекой. Наиболее перспективные проекты реализуются на площадках в крупных городах. Прежде всего, в Хорошево-Мневниках в сочетании с экологичной транспортной доступностью. Подрядчики активно развивают столичную инфраструктуру. Например, в Джойсе наша компания строит собственные детские сады и школы».
Вторую строчку в рейтинге проектов, привлекательных для реализации в четвертом квартале 2023 года, занимает элитный жилой комплекс Quartier D’ or, реализуемый производителем Rariteco в Замоскворечье (Центральный административный округ). Его занимает комплекс Quartier D’ or Luxury Compartment. Сдача новостройки в эксплуатацию ожидается в первом квартале 2026 года.
Проект набрал от 44 до 28,4 балла, уровень качества — 65 %. Комплекс апартаментов Quartier D’Or занял второе место в основном благодаря своему престижному расположению. В 1 км от здания находятся парк «Зарядье» и Кремль, Бульварное и Садовое кольца, Озерковская и Третьяковская галереи. Кроме того, аналитики отмечают «пятизвездочный» сервис и инновационную «умную» систему Cartier D’or Home.
Рынок элитного жилья в Москве традиционно характеризуется повышенной ликвидностью, — говорит Екатерина Борисова, менеджер по развитию компании «Раритеко» (создатели «Квартала Club Deluxe Quartier D’Or»). — Это связано с устойчивостью к внешним условиям, которые гарантируют экономию на вложенных средствах. При этом они могут даже приумножиться за счет инвестиций в строящиеся объекты. Средняя цена квадратного метра на элитном рынке в столице за последние три года выросла на 69,3 % — почти на два миллиона рублей. Современные элитные объекты в исторических местах, таких как «Золотой квадрат» в Замоскворечье, становятся все более дорогими.
Третье место — «Ситимикс Новокосино».
Третье место в оценке занимает жилой комплекс «Ситимикс новокосино», который компания «АПСИС Глобус» производит в районе Новокосино (ВАО). Начало реализации проекта запланировано на четвертый квартал 2025 года.
Проект набрал 27,8 балла из 44, а уровень качества составил 63%. Компактная форма (9-этажное здание), близость к метро и развитая инфраструктура в жилом районе помогли квартирам попасть в тройку лидеров. Главный недостаток — удаленность от центра на 21 км.
Стоимость квадратного метра в «Ситимикс Новокосино» изначально составляла в среднем 266 000 рублей. Средняя цена для конкурентной среды составляет 30 000 рублей за квадратный метр. Таким образом, скидка на начальном этапе строительства составляет 14,2%. Минимальная стоимость составляет 5,5 млн рублей за 22,1 кв. м.
В IV квартале 2023 года были разные масштабные диапазоны, — говорит Руслан Сырцов, генеральный директор компании «Метриум». — При этом почти все проекты интегрированы в наличие собственной инфраструктуры». В то же время многие производители не устанавливают значительных скидок на ранних этапах строительства. И, как правило, клиентам не стоит откладывать решение о покупке на потом».
Проекты оцениваются по семи критериям в соответствии с системой «одной степени». Это цена, транспорт, удаленность от центра, экология, размер, надежность производителя и концептуальные инновации. Оценки делятся на две группы.
Первая (условная — «инвестиционные критерии») включает в себя стоимость нового здания и его размер. Это основные критерии поиска для инвесторов. Объекты, которые стоят дешевле, чем соседние конкуренты, имеют больше шансов заработать деньги за счет увеличения своей стоимости. Размер новостройки влияет на уровень конкуренции. Чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартир или аренде. Умножьте инвестиционные критерии на коэффициент, и серьезность итоговой оценки значительно возрастет.
Вторая группа — потребительские критерии (транспортная доступность, экология, инфраструктура, удаленность от центра, инновационность идей). Они в основном влияют на ликвидность объекта с точки зрения конечного покупателя или арендатора. В настоящее время эти критерии умножаются по убывающей степени тяжести в итоговом рейтинге, так как необходимо избежать перекосов в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» оценок составляет 80 %, а коэффициент конверсии — 3,52. Доля «потребительских» рейтингов составляет 20 %, коэффициент пересчета — 0,26.
Золотая середина Новой Москвы: топ-5 привлекательных жилых проектов
Компания «Циан» составила оценку новой московской новостройки с точки зрения основных потребительских характеристик. На основе элемента ворот «ЕРЗ.РФ» была проведена оценка основных потребительских характеристик.
Расстояние от электрички до Киевского вокзала достигает 45 минут езды на общественном транспорте в пешей доступности от железнодорожной станции Санино. К концу 2023 года станция станет частью МКД-4, проходящей через центр Москвы, соединяющей Апрелевку с Железнодорожным и позволяющей добираться до различных станций московского метро.
Важным элементом комфортного проживания является окружающая инфраструктура. В самом поселке есть все необходимое. Здесь есть поликлиники, школы, магазины и рестораны. Рядом находится старинная усадьба Пашковых, построенная еще при Петре.
В 5 минутах езды находится спортивно-развлекательный центр «Жаворонки» с бассейном, тренажерным залом и теннисными кортами. Также удобно добираться до Парка Победы — монументального комплекса с памятниками, посвященными битве за Москву.
Медовая Долина» — это комплекс комфортабельных домов, который сочетает в себе потребность человека жить в экологически благоприятной среде, но в то же время обладает преимуществами многоквартирного дома. В отличие от большинства проектов за пределами МКАД, этот жилой комплекс имеет базовую коммерческую инфраструктуру на первом этаже и торговый центр, который в скором времени полностью удовлетворит потребности своих жителей.
Кроме того, дополнительные баллы при оценке проекта получили большие площади с красивыми входами и входными группами, террасы квартир, остекление, качественное механическое оборудование и повышенная звукоизоляция.
2. Жилой комплекс «Ново-никольское
Жилой комплекс «Ново-никольское» в компании «Агрострой» (СК «Небоскреб Групп»). — Это крупный мультиформатный проект, включающий в себя как усадебные дома, так и коттеджи и квартиры на разных этажах домов.
Благодаря различным формам, проект стал лидером в оценке по параметрам потребительских характеристик домов и квартир. Одним из критериев здесь является количество квартир на этаже, которое минимально в домах и коттеджах.
Жилой комплекс «Ново-никольское
Доступность проекта для работы определяется близостью к Киевскому шоссе. До Москвы, Внуково, Апрелева, Троицка можно добраться на автобусе или такси. Время в пути автобуса до ближайшей железнодорожной станции — Крексино — составляет около 15 минут.
Из природного окружения лес можно отметить со стороны Киевского шоссе и реки Десны, которая протекает в пешей доступности.
Поселок «Парк Апрель» от девелоперской семьи Каскад (совместно с ГК «ФСК») расположен в 29 км от МКАД, за официальными границами столицы, и относится к Московской области. Москва. Тем не менее, именно такое расположение и делает новый московский проект достойным конкурентом среди покупателей, которых не интересует московское жилье.
Жилой комплекс «Парк Апрель» расположен всего в 20 минутах езды от МКАД, рядом с современной Центральной кольцевой автодорогой, вдоль скоростного Киевского шоссе. В шаговой доступности от поселка находятся автобусные остановки, с которых можно доехать до станций метро «Саларьево», «Румянцево» или «Теплистан». Кроме того, неподалеку находится железнодорожная станция «Дакная», от которой ходят прямые поезда до Киевского вокзала столицы.
Вся инфраструктура Апрелевки с супермаркетами, торговыми центрами, дворцами спорта и многими другими социальными и образовательными объектами — к услугам будущих жителей поселка. На территории жилого комплекса расположены начальные школы и детские сады.
В проекте представлены различные форматы, включая малоэтажные дома и престижные квартиры. Изюминкой проекта является квартира свободной планировки на последнем этаже Skylof t-Fou r-Storey House. 7. Благодаря 2-метровой высоте потолков можно создавать интегрированные двухуровневые квартиры или головокружительные открытые пространства.
4. жилой комплекс «середневский лес
ЖК «Середневский лес» в Пике строится чуть ближе к Москве, напротив аэропорта Внуково рядом с Валуевским лесопарком. Ближайшая станция метро «Филатов луг» и «Саларьево» находятся в 15-20 минутах езды. Однако в этом году должна открыться новая станция «Внуково», так что метро будет гораздо ближе.
Проект состоит из многоквартирных домов, которые по завершении строительства будут переданы новым жильцам. Часть домов уже введена в эксплуатацию, а завершение строительства запланировано на 2025 год.
Новый жилой комплекс расположен в непосредственной близости от Валуевского лесопарка, площадь которого составляет более 2000 га. При этом дворовая территория представляет собой парк с ухоженной детской площадкой и зоной отдыха. Кроме того, двор охраняется скутерами. В микрорайоне с 7 утра до полуночи скорость электроскутеров автоматически снижается до 15 км/ч.
Социальная инфраструктура микрорайона включает в себя школу и детский сад. Первый этаж дома отдан под коммерческие и сервисные службы.
Из объектов внешней инфраструктуры «мира» можно отметить аутлет-деревню Внуково и «Саларис», фитнес-оздоровительный центр с бассейном.
5. жилой комплекс экопарка «цветочные поляны
Жилой комплекс «Экопарк »Цветочные поляны
Также недалеко от Валуевского лесопарка, но чуть дальше от Киевского шоссе и чуть ближе к Калужскому шоссе, расположен жилой комплекс экопарка «Цветочные поляны». Удаленность от шоссе компенсируется близостью к станции метро. До «Филатов флаг» можно дойти за 15 минут.
Основная идея проекта — «город-город», гармонично сочетающий загородную жизнь с разнообразной и качественной инфраструктурой. Монолитное здание переменной этажности с закрытым внутренним двором построено на едином участке площадью 82 гектара. В закрытом дворе предусмотрено пространство для детей, спортивных площадок и спокойного отдыха. Для маленьких жителей проектом предусмотрена начальная школа на 1100 мест и детский сад на 250 мест. Кроме того, предусмотрена эксплуатация многофункционального комплекса с офисами, торговой галереей и оздоровительным центром. Его инфраструктуру дополняют магазин, кафе и службы быта на первом этаже здания.
Помимо близлежащего Валуевского лесопарка, у жителей комплекса есть собственный лесопарк площадью 5 га с пешеходными, велосипедными и лыжными дорожками, «экологической тропой» и веревочным парком.
Язык цифр: потребительские характеристики жилых комплексов
Ниже приводится выдержка из сравнения жилых комплексов у ворот «Эрц.РФ».
*В стадии строительства и эксплуатации, согласно опубликованным проектным декларациям
Реклама. ООО «ИРСО», ОГРН: 1127747153885, КПП: 123001, МОСКВА, ТРЕХПРУДНЫЙ ПЕР., 4, стр. 1. 4CQWVSZH9PSAQKARKQV
detector